Konut, Arsa ve İş Yeri Alımlarında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Merkezi Kayıt Kuruluşu Gayrimenkul Bilgi Merkezi AŞ (MKK GABİM), vatandaşların gayrimenkul alımlarında mağduriyet yaşamaması için konut, arsa ve iş yeri alımına ilişkin üç ayrı rehber hazırladı. Hazırlanan rehberlerde, alıcıların fiyat karşılaştırmasından tapu belgelerine, hukuki şerhlerden taşınmazın taşıyıcı sistemine kadar pek çok detayın önemine vurgu yapılıyor.
Konut Alımında Önemli Noktalar
MKK GABİM’in Konut Alım Rehberi, alınacak konutun fiyatının benzer özellikteki diğer konutlarla mutlaka karşılaştırılması gerektiğini belirtiyor. Bu karşılaştırmanın emlak ilan siteleri üzerinden yapılabileceği gibi, bölgedeki emlak danışmanlarının görüşlerine başvurulabileceği veya Sermaye Piyasası Kurulu tarafından lisans verilen kuruluşlardan değerleme raporu alınabileceği ifade ediliyor.
Ödenecek tutarın yalnızca ev bedeli ile sınırlı olmadığını aktaran rehber, alıcı ve satıcının ayrı ayrı yüzde 2’lik (toplamda yüzde 4) tapu harcı, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemesinin de yapılması gerektiğine dikkat çekiyor. Konutun niteliğinin tapu senedinde “konut” veya “mesken” olarak tescil edilmiş olması gerektiği vurgulanırken, “depo”, “dükkan” veya “ofis” olarak tescil edilen taşınmazların fiilen konut olarak kullanılması durumunda hukuken konut sayılmadığı belirtiliyor.
Tapu senedinde taşınmazın yüz ölçümü ve arsa payı bilgileri de bulunuyor. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bulunan taşınmazlarda arsa payı, ortak mülkiyetin dağılımını gösteriyor ve gelecekteki kentsel dönüşüm, kamulaştırma veya arsa paylaşımı gibi durumlarda önemli rol oynuyor. Tapu alımında kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farkın bilinmesi gerektiği vurgulanıyor. Kat irtifakı, tamamlanmamış bir yapıdaki hak sahiplerini gösterirken, kat mülkiyeti binanın tamamlanmasının ardından her bağımsız bölüm için verilen tam mülkiyet hakkını ifade ediyor.
Ayrıca konut üzerinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecek sınırlı hakların bulunabileceğine dikkat çeken rehber, “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “intifa hakkı şerhi”, “kamulaştırma şerhi”, “aile konutu şerhi” veya “riskli yapı şerhi”nin olup olmadığının incelenmesini öneriyor. İrtifak bilgileri bölümünde ise “geçit hakkı”, “üst hakkı” ve “kaynak hakkı” gibi hakların araştırılması gerektiği aktarılıyor.
Konut alımında ipotek durumu, tapu senedi ile tapu kayıt belgesinin karşılaştırılması ve yapı ruhsatı ile yapı kullanma izin belgelerinin incelenmesi büyük önem taşıyor. Taşınmazın iç yapısı, tesisatları, ortak alanları ve taşıyıcı sistemleri gözle incelenerek depreme dayanıklılığı ve projeye uygunluğu hakkında bilgi edinilmesi gerekiyor. Aidat, ortak giderler, tadilat durumu ve varsa kiracı bilgisi gibi unsurlar da kontrol edilmesi gereken noktalar arasında bulunuyor.
Arsa ve Arazi Alımında Dikkat Edilecek Hususlar
Arsa ve arazi alımlarında da fiyat karşılaştırması büyük önem taşıyor. MKK GABİM rehberine göre, benzer özellikteki diğer arsaların fiyatları incelenmeli ve gerekirse lisanslı değerleme kuruluşlarından rapor alınmalı. Tapu harcı, döner sermaye harcı ve emlak vergisi ödemeleri alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı yapılmalı. Tapudaki yüz ölçümü, tescil tarihi ve nedeni, şerh ve beyanlar, taşınmaz üzerinde haciz, kullanım hakkı veya kısıtlamaların olup olmadığına dikkat edilmesi gerekiyor. Şerh ve beyanlar, “kamu haczi şerhi”, “satışa arz şerhi”, “kamulaştırma şerhi” gibi hukuki kısıtlamalar ile “arkeolojik sit alanında yer almaktadır” veya “imar düzenlemesine alınmıştır” gibi bilgileri içeriyor.
Arsanın hisseli olup olmadığı, maliklerin hukuki kısıtlamalara tabi olup olmadığı ve imar durumunun araştırılması da alım sürecinde kritik öneme sahip. Güncel imar durumu, parselin cephe ve derinlik şartları, ÇED süreci, sit alanında olup olmaması ve bölgenin gelecekteki yapılaşma potansiyeli alıcılar tarafından titizlikle incelenmeli. Arazi alımlarında ise çevre düzeni planı, tapu kaydı ve mülkiyet durumu, yola cephe olma durumu ve bölgedeki toplulaştırma ya da kamulaştırma işlemleri araştırılmalı. Zemin ve toprak yapısı, ulaşım ve altyapı imkanları ile doğal afet riskleri hakkında bilgi alınması tavsiye ediliyor.
İş Yeri Alımlarında Öne Çıkan Noktalar
İş yeri alımlarında da fiyat karşılaştırması, alıcı ve satıcının ayrı ayrı yüzde 2’lik tapu harcı ödemesi, tapu döner sermaye harcı, emlak vergisi ve DASK ödemesi gibi detaylar büyük önem taşıyor. Tapu senedinde iş yerinin niteliğinin “iş yeri” veya “dükkan” olarak tescil edilmesi gerekiyor. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı, şerh ve beyanlar alım öncesi incelenmeli, ipotek durumu sorgulanmalı ve tapu senedi ile tapu kayıt belgesi karşılaştırılmalı. Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi ve imar durumu da mutlaka kontrol edilmeli.
İş yerinin iç yapısı, tesisatları, ortak alanları ve giderleri detaylıca incelenmeli; taşınmazın projeye uygunluğu, taşıyıcı sistemin dayanıklılığı ve deprem derecesi sorgulanmalı. Aidat, ortak alan giderleri ve tadilat durumu gibi bilgiler de önceden öğrenilmesi gereken unsurlar arasında yer alıyor.
MKK GABİM tarafından hazırlanan bu rehberler, gayrimenkul alımında hem alıcı hem de satıcının haklarının korunması açısından kritik bir yol haritası niteliği taşıyor. Fiyat karşılaştırmalarından tapu tescil detaylarına, hukuki şerhlerden taşınmazın teknik yapısına kadar pek çok unsur, alım sürecinde dikkatle incelenmelidir.
